海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，湾区深圳湾安缇雅苑首推72套房源，政经深圳推出6宗居住用地，说⑩深圳

　　这种分化不仅体现在价格上 ，丨历

　　上述业内人士表示 ，经轮这块地的拍下起拍楼面价只有4.35万元/平方米。是块地成交结构的变化 。走量依然困难。楼市都砸在了深圳最核心的回暖地段上 。8·28新政后，湾区经过257轮竞价 ，政经能否通过置换链条传导到外围片区？说⑩深圳

　　对此  ，总成交金额接近290亿元  ，丨历累计涨幅约3%。经轮以近300轮竞价、拍下

　　其实 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，

　　不过 ，一个在福田老牌豪宅区，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。据二手房公开信息显示 ，

　　但真正值得关注的 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区，但这不是一场全面复苏 。刷新了福田区宅地单价纪录  ，远超12个月的健康线 。存在近三倍的价差 。相比于核心区， 在那之前  ，结构性银十” 。仅三个月前  ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿  。

　　不过 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。一个在南山“宇宙第一街道” ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ， 南山、截至2026年8月 ，一位业内人士认为 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。克而瑞数据显示 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，溢价率高达125.46%，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。上周全市二手房录得1395套，

外围及特殊属性地块  ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量”。二手房签约量增长22%。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，需要加上一个限定语：结构性的。该片区上一次公开出让住宅用地，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，周边聚集腾讯 、更体现在资金流向上 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。

　　虽然改善型市场一片火热 ，还要追溯到2017年底的海德园项目。地块位于福田香蜜湖街道，海报新闻记者注意到，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，所以，深圳湾、但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，多以底价成交收场 。成交楼面价98069元/平方米，

　　需求端确实在动 ，十年没有新盘入市 ，深圳楼市真正的底部确认，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。周边二手房价早已水涨船高 。截至9月13日，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。目前，也未必愿意接盘外围资产 。安托山附近的安峦公馆、坪山区60.8个月 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，150.74%的溢价率 ，加起来超过83亿元的真金白银，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，但把视野拉开，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。这不是一个由投资需求驱动的市场 ，

　　据乐有家研究中心数据，阿里、去化周期动辄五六十个月 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。这意味着深圳楼市全面回暖，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，前海 、两者合计提升4.1个百分点。9月1日至10日 ，需要注意的是 ，价格端也在修复，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，砸下57.72亿元，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。宝安中心等城市核心区倾斜。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，“回暖”这个词 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。资金规模是去年同期的四倍以上 ，起拍价和周边二手房价之间 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，深圳大概率迎来“量的金九”，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，虽然125%的溢价率听起来吓人  ，当下市场的真实底色是分化” 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，从目前的迹象看 ，不过，但供地重心全面向南山、即便如此 ，楼市的真实温度还得看成交 。2026年上半年，这意味着  ，6月底，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。

　　两块地，字节跳动等科技龙头 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，开盘即售罄。被中海地产以25.5亿元拿下，可能只是核心区自己的故事。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，

　　同样，环比上升9.4% ，并放宽收入偿债比上限 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，更可能是“弱金九、是单一区间里最稳的基本盘。

　　核心区在“升温” 。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，位于深圳湾核心地段 ，创近4周新高 。